El nuevo decreto de alquiler en menos de 10 puntos
¿Tienes una propiedad y quiere alquilarla? te contamos en qué consisten las nuevas modificaciones que se han aprobado durante el pasado mes de Marzo:
1.- Plazos de prórroga del contrato: entre 5 y 7 años
El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de vivienda pasa de 3 a 5 años. Si el arrendador es persona jurídica, el plazo se amplía a 7 años. La duración del contrato es en principio libre, pero si se firma por una duración inferior a 5 años, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo año a año hasta cumplir los cinco años de contrato, o 7 años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Así, llegado al término de los 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes comunica en plazo a la otra que lo quiere extinguir, comienza un nuevo periodo con derecho del inquilino a prorrogar año a año el contrato hasta que se cumplan tres años.
Atención: el plazo para comunicar la extinción del contrato al término de los cinco iniciales también se ha ampliado. El arrendador deberá comunicarlo con 4 meses de antelación, y el inquilino con 2.
2.- La actualización de la renta se limita al IPC anual
Formalmente se reconoce la libertad de pacto para fijar el modo de actualizar la renta cada año. A falta de pacto expreso no se actualizará la renta. En todo caso, el incremento de la nueva renta actualizada tendrá como límite el IPC anual a fecha de cada actualización. Es decir, durante la vigencia del contrato -y al menos durante los cinco o siete años de duración inicial- se vuelve al límite máximo de actualización de la renta con el IPC.
3.-Recuperar la vivienda por necesidad, más complicado
Para evitar la prórroga obligatoria del contrato pasado un año, por necesitar la vivienda el arrendador o un pariente próximo, se requiere a partir de ahora que en el contrato se incluya de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.
Es preciso que se necesite (y así se haga constar) para destinarla a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La norma pretende que no se use esta excusa para terminar con un alquiler y para ello prevé que, llegado el caso, el arrendador comunique la necesidad de recuperar la vivienda con dos meses de antelación, precisando la causa. Y se precisan las causas de fuerza mayor que podrán justificar que, una vez liberada la vivienda, esta no hubiera sido efectivamente ocupada por el arrendador tres meses más tarde.
4.- Límite a las garantías adicionales a la fianza
Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. El inquilino no tendrá que desembolsar más de tres mensualidades de renta como garantías: la fianza legal de un mes (para alquileres de vivienda) más un máximo de otras dos mensualidades como garantía adicional.
Por otro lado, se establece que si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador. Nada se dice para arrendadores personas físicas, aunque rige el principio general de que la comisión de la agencia debe pagarla la parte que haya contratado sus servicios.
5.-En caso de venta de la vivienda
Para conservar los derechos del arrendatario de una vivienda sobre terceros que hayan inscrito su derecho, ya no se requiere que el arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, como se exigía hasta ahora. Hay que señalar que muy pocos arrendatarios de vivienda inscribían este derecho en el Registro, ya que esto suponía un gasto extra que apenas aportaba una protección por el plazo de tres años.
Hay una serie de situaciones en las que la Ley quiere garantizar ahora el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda durante el periodo mínimo (de cinco o siete años, según el caso). Así, en caso de venta de la vivienda alquilada durante los cinco primeros años de contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años, respectivamente. Durante ese periodo, el comprador se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador, incluso si en el contrato de alquiler se pactó